במה שונה תמ"א 38 מפרויקט פינוי ובינוי?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי בדרך כלל מתרחשים באזורים טובים אך עם זאת מוזנחים וישנים שהם בעלי פוטנציאל גבוה .
במסגרת תוכנית פינוי ובינוי צריכים הדיירים לעזוב את מקום מגוריהם לדירה זמנית ואת ביתם הורסים ובונים מחדש.
מטרת פרויקט פינוי בינוי הוא ניצול מירבי של השטח ובכך לגרום להגדלת כמות הדיירים במקום וזה מאפשר ליזם לממן ולהרוויח מהפרויקט.
את הבניה עצמה מבצעים קבלנים. אין מדובר בסתם קבלני שיפוצים אלה בקבלני בנייה שעוסקים בכך.
במסגרת תמ"א 38 חידוש של מבנה ישן גורמים לכך שהמבנה יהיה יציב ובטיחותי יותר במקרה ותתרחש רעידת אדמה ובה בעת בונים על גג הבניין יחדיות דיור נוספות וזה מאפשר ליזם לממן ולהרוויח מהפרויקט.
מסקנות
•פינוי בינוי הוא פרויקט הרבה יותר מסובך וארוך מתמא 38. תהליך האישורים יכול לקחת 3-5 שנים ומשך הבנייה הוא ארוך (תלוי בגודל הפרויקט).
•בפרויקט פינוי בינוי יש רווח יותר גדול עבור הקבלן, כי מספר הדירות למכירה הוא גדול. הוצאות הבנייה של הקבלן הן יקרות מאוד. מצד שני, בתמ"א 38 הוצאות הבנייה פחות יקרות, שכן מדובר בחיזוק ושיפוץ ולא בבנייה מחדש. הרווח הוא למעשה בבניית קומה נוספת או מספר קטן של יחידות דיור ומכירתן
•תמ"א 38 היא תוכנית פשוטה הרבה יותר מפינוי בינוי. להוציא היתר בנייה לתמ"א 38 לוקח כשנה והבנייה כשנה נוספת.
•מתן ההיתר הוא בסמכות הועדה המקומית ולא כמו בפינוי בינוי שצריך לעלות לוועדה המחוזית לאישור.
•תוכנית החיזוק היא תוכנית שיכול לבצע יזם/קבלן עירוני לא גדול. בניין של 400 מ"ר קומה, 3 קומות עם תוספות בנייה, מרפסות שמש ומעלית .
•פינוי בינוי היא תוכנית שמושכת הרבה אש. בד"כ בפרסום התוכנית על מתחם מסוים יש מתנגדים רבים עקב בעיות עתידיות של צפיפות, תחבורה, הסתרת השמש וכו'.
•פינוי בינוי מקנה מראה אסתטי יותר מבחינה ויזואלית.
בשני המקרים מומלץ לדיירי הבניין לשכור שרותיו של משרד עורכי דין במטרה ללוות תהליך מאסיפת דיירים הראשונה עד לתהליך של מעבר לדירה חדשה לאחר השלמת הבנייה.
פרויקטים מסוג פינוי בינוי בדרך כלל מתרחשים באזורים טובים אך עם זאת מוזנחים וישנים שהם בעלי פוטנציאל גבוה .
במסגרת תוכנית פינוי ובינוי צריכים הדיירים לעזוב את מקום מגוריהם לדירה זמנית ואת ביתם הורסים ובונים מחדש.
מטרת פרויקט פינוי בינוי הוא ניצול מירבי של השטח ובכך לגרום להגדלת כמות הדיירים במקום וזה מאפשר ליזם לממן ולהרוויח מהפרויקט.
את הבניה עצמה מבצעים קבלנים. אין מדובר בסתם קבלני שיפוצים אלה בקבלני בנייה שעוסקים בכך.
במסגרת תמ"א 38 חידוש של מבנה ישן גורמים לכך שהמבנה יהיה יציב ובטיחותי יותר במקרה ותתרחש רעידת אדמה ובה בעת בונים על גג הבניין יחדיות דיור נוספות וזה מאפשר ליזם לממן ולהרוויח מהפרויקט.
מסקנות
•פינוי בינוי הוא פרויקט הרבה יותר מסובך וארוך מתמא 38. תהליך האישורים יכול לקחת 3-5 שנים ומשך הבנייה הוא ארוך (תלוי בגודל הפרויקט).
•בפרויקט פינוי בינוי יש רווח יותר גדול עבור הקבלן, כי מספר הדירות למכירה הוא גדול. הוצאות הבנייה של הקבלן הן יקרות מאוד. מצד שני, בתמ"א 38 הוצאות הבנייה פחות יקרות, שכן מדובר בחיזוק ושיפוץ ולא בבנייה מחדש. הרווח הוא למעשה בבניית קומה נוספת או מספר קטן של יחידות דיור ומכירתן
•תמ"א 38 היא תוכנית פשוטה הרבה יותר מפינוי בינוי. להוציא היתר בנייה לתמ"א 38 לוקח כשנה והבנייה כשנה נוספת.
•מתן ההיתר הוא בסמכות הועדה המקומית ולא כמו בפינוי בינוי שצריך לעלות לוועדה המחוזית לאישור.
•תוכנית החיזוק היא תוכנית שיכול לבצע יזם/קבלן עירוני לא גדול. בניין של 400 מ"ר קומה, 3 קומות עם תוספות בנייה, מרפסות שמש ומעלית .
•פינוי בינוי היא תוכנית שמושכת הרבה אש. בד"כ בפרסום התוכנית על מתחם מסוים יש מתנגדים רבים עקב בעיות עתידיות של צפיפות, תחבורה, הסתרת השמש וכו'.
•פינוי בינוי מקנה מראה אסתטי יותר מבחינה ויזואלית.
בשני המקרים מומלץ לדיירי הבניין לשכור שרותיו של משרד עורכי דין במטרה ללוות תהליך מאסיפת דיירים הראשונה עד לתהליך של מעבר לדירה חדשה לאחר השלמת הבנייה.
